📍 Por Redação Arantes Imobiliária – Especial Mercado, Infraestrutura e Desenvolvimento Logístico
A evolução de Três Lagoas-MS nas últimas duas décadas é frequentemente associada ao avanço da indústria de celulose e ao crescimento de empresas químicas e energéticas. No entanto, um novo fenômeno começa a emergir com força no município: a consolidação da cidade como polo logístico estratégico. Essa transformação não apenas impacta a economia, mas também redefine completamente o mercado imobiliário — de galpões a terrenos industriais, passando por locações comerciais, loteamentos e moradias para trabalhadores.
Este artigo apresenta uma análise técnica completa sobre como e por que o setor logístico será o principal motor de crescimento do mercado imobiliário local nos próximos anos, e o que isso significa para investidores, empreendedores e compradores.
1. A localização estratégica de Três Lagoas: o ponto de partida da revolução logística
Três Lagoas está posicionada em uma das rotas comerciais mais importantes do país, conectando:
- Mato Grosso do Sul
- São Paulo
- Paraná
- Goiás
- Centro-Oeste ao Sudeste
A cidade é um dos últimos grandes centros urbanos antes do Estado de SP, funcionando como um gateway natural entre regiões industriais, agrícolas e portuárias.
1.1. Eixos viários privilegiados
As principais rotas que atravessam ou circundam o município são:
- BR-158: conecta MT e MS ao PR
- BR-262: liga MS ao estado de SP
- Estradas estaduais que atendem diretamente às indústrias
Essa malha viária permite transporte rápido e econômico — dois pilares essenciais para empresas logísticas.
2. A força da indústria de celulose e o efeito dominó logístico
O setor industrial é o motor original que impulsionou a logística local.
2.1. Empresas como Suzano e Eldorado Brasil
Essas gigantes geram uma cadeia logística que exige:
- Armazéns
- Centros de distribuição
- Pátios de caminhões
- Transportadoras
- Empresas de manutenção industrial
- Fornecedores especializados
- Galpões e depósitos
Com produção anual de milhões de toneladas de celulose, toneladas de insumos químicos e milhares de cargas deslocadas, Três Lagoas se tornou um polo logístico natural.
2.2. Crescimento das operações complementares
Com a indústria vem:
- Empresas terceirizadas de manutenção
- Servidores industriais
- Empreiteiras
- Transportadoras rodoviárias
- Comércios de suprimentos
- Armazéns para logística reversa
Esse ecossistema aumenta a necessidade por imóveis comerciais, industriais e residenciais.
3. Expansão do e-commerce acelera a vocação logística da cidade
O e-commerce no Brasil cresce acima de 20% ao ano, e esse crescimento exige ampliação de centros de distribuição regionais.
3.1. Por que Três Lagoas é ideal para CD’s?
- Proximidade com SP (maior centro consumidor do país)
- Terrenos amplos e baratos comparados ao interior paulista
- Mão de obra qualificada
- Conexão rodoviária eficiente
- Incentivos estaduais e municipais
- Custo logístico mais baixo do que em municípios paulistas
Empresas de varejo, marketplace e transporte já estudam a instalação de hubs logísticos na região.
4. O papel da ferrovia e dos modais integrados
A estratégia logística futura não depende apenas de rodovias.
A ferrovia passa a ter papel relevante.
4.1. Ferrovia Norte-Sul e malhas integradas
A integração ferroviária torna o transporte:
- Mais barato
- Mais sustentável
- Mais eficiente
E amplia a atratividade da cidade para novas operações.
4.2. Intermodalidade como vantagem competitiva
O futuro logístico é multimodal:
- Rodovia + ferrovia
- Rodovia + portos secos
- Rodovia + terminais integrados
Três Lagoas tem potencial para se tornar um desses polos.
5. Como o setor logístico transforma o mercado imobiliário
Agora, vamos à parte central deste artigo: o impacto direto na valorização dos imóveis.
5.1. Aumento da demanda por terrenos industriais
Empresas buscam áreas grandes em locais estratégicos.
Terrenos antes considerados periféricos passam a valer ouro.
Valorização média prevista:
- 25% a 50% nos próximos anos em regiões ligadas ao setor industrial.
5.2. Explosão na procura por galpões logísticos
Galpões são hoje o ativo imobiliário mais procurado no Brasil.
A demanda em Três Lagoas cresce por:
- Indústrias
- Transportadoras
- Armazéns de insumos
- Empresas terceirizadas
- Operações de e-commerce
Impacto no mercado:
- Galpões têm um dos maiores ROI (Retorno Sobre Investimento)
- Vacância baixa
- Contratos longos
- Valorização constante
5.3. Crescimento da locação comercial
Com mais empresas chegando, cresce a procura por:
- Salas comerciais
- Escritórios
- Depósitos pequenos
- Pontos de comércio
Esses imóveis têm alta liquidez em bairros próximos às rotas industriais.
5.4. Demanda por moradias próximas a polos logísticos
Trabalhadores de logística e indústria precisam morar perto do trabalho.
Tipos de imóveis mais procurados:
- Kitnets
- Casas pequenas
- Geminados
- Apartamentos compactos
- Casas populares em loteamentos novos
Essa população cria bairros inteiros economicamente ativos.
6. Bairros e regiões de Três Lagoas mais impactados pelo avanço logístico
6.1. Zona Norte
Expansão massiva impulsionada por trabalhadores da indústria e empresas terceirizadas.
6.2. Vila Alegre
Bairro estratégico para locações operacionais.
6.3. Eixo Industrial
Reduto de transportadoras, galpões e armazéns.
6.4. Região Leste
Concentração de condomínios modernos para executivos do setor industrial/logístico.
7. Por que investir em logística é uma das melhores estratégias atuais
7.1. Alta rentabilidade
Galpões rendem mais que imóveis residenciais:
- 1,1% a 1,8% ao mês em média
7.2. Baixa vacância
Cidades industriais mantêm demanda constante.
7.3. Contratos longos
Empresas assinam contratos de:
- 2 a 10 anos
- Renováveis
7.4. Baixo risco
A logística é um setor estável, vital para indústria e comércio.
8. Projeções até 2030: o auge logístico de Três Lagoas
Com base em estudos de mercado:
- Chegada de novos centros de distribuição
- Entrada de empresas nacionais de transporte
- Construção de galpões build to suit
- Ampliação da malha ferroviária
- Crescimento de loteamentos voltados a logística
Três Lagoas tem projeção para se tornar o maior polo logístico do interior do Centro-Oeste até 2030.
9. Conclusão: a logística é o futuro do mercado imobiliário de Três Lagoas
A logística cria emprego, movimenta capital e influencia diretamente a valorização de imóveis.
Em Três Lagoas, esse setor está apenas no começo — e já transforma bairros, amplia a demanda por terrenos, aumenta a procura por galpões e aquece a locação residencial.
📌 Para investidores inteligentes, a logística representa uma das maiores oportunidades da década na cidade.
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